LA AUTOPROMOCIÓN DE VIVIENDAS Y EL DESARROLLO DE LA EDIFICACIÓN
Muchas son las familias que deciden invertir una parte muy importante de su patrimonio en la autopromoción de una vivienda unifamiliar sin pararse a pensar en todos los problemas que esto puede conllevar por no distinguir entre los diferentes agentes de la construcción que intervienen en todo el proceso de su futura vivienda.
En primer lugar, es necesario hacer referencia a la Ley 38/1999, Ley de Ordenación de la Edificación, que desgrana de forma clara el alcance de la responsabilidad de cada uno de los agentes que intervienen en todo el proceso y que es necesario conocer y discernir a la hora de poder exigir a cada uno sus responsabilidades en el proceso de la construcción.
Según el artículo 9 de la LOE el promotor evidentemente es un elemento esencial de todo este procedimiento, debe financiar todo el proceso constructivo, además de obtener las licencias necesarias, ser titular del solar sobre el que se quiere realizar la edificación y facilitar la información previa necesaria para poder realizar el proyecto de la vivienda. El promotor puede ser una persona física o jurídica.
Teniendo en cuenta que toda edificación necesita un proyecto, el artículo 10 de la LOE regula la figura del Proyectista, es el encargado de realizar el proyecto encargado por el promotor, quien en función de las necesidades y los gustos del promotor y con arreglo a la normativa técnica y urbanística de lugar correspondiente tiene que redactar el proyecto.
Con el proyecto elaborado naturalmente necesitaremos encontrar un constructor
regulado en el artículo 11 de la LOE, es quien debe ejecutar el proyecto realizado, debe suministrar la obra de medios humanos y materiales, propios o ajenos las obras con sujeción al proyecto y al contrato.
El director de obra regulado en el artículo 12 de la LOE, forma parte de la dirección
facultativa, dirige el desarrollo de la obra en aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales de conformidad con el proyecto que la define.
Por último, el artículo 13 de la LOE regula al director de ejecución de la obra, también denominado arquitecto técnico o aparejador, también es parte de la dirección facultativa y es quien asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra.
Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso.
Es necesario tener en cuenta la responsabilidad que podemos exigir a cada uno de los agentes que intervienen en todo el proceso constructivo, además de los diferentes plazos que existen para poder reclamar con éxito en caso de que sea necesario cada una de estas responsabilidades. Este computo de plazos, es necesario tener en cuenta que empiezan a computar desde la fecha de entrega del Certificado Final de Obra sin reservas.
10 años de responsabilidad por los daños causados en el edificio en lo relativo a
defectos que afecten a la estructura o cimentación y que puedan comprometer su
resistencia o estabilidad.
3 años de responsabilidad en lo relativo a daños causados por vicios o defectos en algunos de los elementos constructivos y que puedan comprometer los requisitos de habitabilidad.
1 año en el que el constructor responderá por defectos que afecten a todos los
elementos relativos a la terminación o el acabado.
¿Cómo puedo identificar al responsable correcto para reclamar?
En un principio nos encontramos con que la propia Ley parte de la individualización de las responsabilidades, pero en la práctica es muy frecuente que el promotor no sea capaz de discernir contra quién debe reclamar o el grado de atribución de la responsabilidad de cada uno de los agentes que intervienen en estos procesos constructivos.
Antes de iniciar cualquier tipo de reclamación es mejor que te pongas en manos de un profesional especializado en la materia, estaremos encantados de ayudarte y asesorarte en cualquier incidencia que pueda surgir durante el desarrollo de todo el proceso.
LOS PELIGROS DE LA AUTOPROMOCIÓN Y ADELANTAR UNA CANTIDAD
IMPORTANTE AL CONSTRUCTOR PARA EMPEZAR A CONSTRUIR LA VIVIENDA
Es habitual para realizar la construcción de una vivienda, que muchos pequeños
promotores contraten primero la dirección facultativa para la realización del proyecto y después para ejecutarlo busquen un constructor que ejecute lo proyectado.
Por desgracia, el sector de la construcción está lleno de piratas que como
consecuencia de las grandes cantidades que se mueven se hacen pasar por
constructores para sacarte todo lo que puedan.
¿Entonces que hago para decidir como contratar una empresa de construcción?
Como expertos en litigios en el ámbito de la construcción, ofrecemos una serie de
consejos que pueden ayudar a elegir la empresa constructora.
-Liquidez: Asegura que la empresa con la que contratas tenga capacidad económica para poder responder, no dudes en investigar a fondo la solvencia de la empresa, datos del administrador, deudas, antigüedad de la mercantil o el número de sociedades al nombre del mismo administrador.
Por suerte a día de hoy, existen multitud de métodos para poder comprobar los datos de una sociedad y de igual modo los del administrador.
Por desgracia, para los promotores en la actualidad, nos hemos encontrado en este sector muchos «constructores» con hasta 17 sociedades diferentes dedicadas todas ellas a la construcción. ¡¡¡HUYE!!!
No piques, estos piratas únicamente buscan coger grandes cantidades de dinero de forma rápida y sencilla, y después de los primeros pagos nunca más les volverás a ver.
-Antigüedad: Para no llevarte sustos insistimos en la importancia de contrastar la
experiencia de la empresa y la trayectoria del administrador.
Además, es importante tener en cuenta que las empresas con más trayectoria en el sector dispondrán de más recursos para poder resolver cualquier inconveniente que se presente durante el proceso de ejecución.
Como consejo solicita referencias, visita otras construcciones anteriores de la empresa.
-Precio: Investiga además de lo anteriormente indicado, el precio y ten en cuenta que si comparas el precio de varias constructoras y encuentras uno notablemente bajo con respecto a las anteriores, algo extraño ocurre. Ten siempre en cuenta que este sector está lleno de piratas y que no existe el low cost.
-Cuidado con los pagos: Es habitual que al firmar el contrato se realice un primer pago al constructor. Ten en cuenta todo lo indicado anteriormente antes de realizar el primer pago.
Una vez desembolsado el pago inicial, no vuelvas a pagar ni un solo euro si no es por una certificación aprobada por el arquitecto y nunca a petición o por iniciativa del constructor.
Recuerda que el arquitecto no solo es el responsable de realizar el proyecto, también te ayudará a la hora de controlar el avance de la obra y por lo tanto es el único responsable de valorar lo ejecutado y el porcentaje de obra realizado por el constructor.
Si aún con todo lo anterior tienes problemas durante el proceso no dudes en ponerte en contacto con nosotros, contamos con una amplia experiencia en el área del derecho inmobiliario y la construcción.
RECLAMA TU TARJETA REVOLVING
¿Tienes una tarjeta que llevas años pagando y la deuda nunca termina? A qué estás esperando, ponte en contacto con nosotros para reclamar las cantidades pagadas en exceso, intereses, seguros, comisiones, gastos.
La reciente jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, ha fijado criterios para poder establecer cuando una tarjeta revolving puede ser declarada abusiva como consecuencia de no superar el control de transparencia y debe ser nulo, aunque previamente pudiera superar el test de usura.
Como en otras ocasiones ha sucedido con este y otros tipos de productos y ha sido establecido tanto por el TJUE como por nuestro TS, el consumidor debe recibir información suficiente y clara sobre el funcionamiento del producto en cuestión y de las consecuencias económicas del contrato suscrito.
En el caso de que todavía estés abonando cuotas, reclamamos judicialmente la nulidad del contrato suscrito y la devolución de las cantidades abonadas en concepto de intereses y comisiones.
En caso de que ya hubieras cancelado reclamamos la nulidad del contrato con la
consecuente devolución de intereses y comisiones cobradas.
EL TJUE VUELVE A DAR LA RAZÓN AL CONSUMIDOR Y DECLARA NULO EL IRPH POR FATA DE TRANSPARENCIA
¿Qué es el IRPH?
Índice de Referencia de Préstamos hipotecarios parecido al EURIBOR aunque elaborado por el Banco de España teniendo en cuenta la media de los intereses aplicados por los bancos y las cajas.
En la Sentencia del TJUE de 12 de diciembre de 2024 C-300/2023 esta nueva resolución resulta fundamental para que los afectados por esta cláusula puedan conseguir la restitución de lo abonado como consecuencia de su aplicación.
Esta resolución, indica que la cláusula de IRPH no será transparente sí; “En el presente caso, no resulta del auto de remisión que el contrato de préstamo objeto del litigio principal contenga una referencia al Boletín Oficial del Estado ni a la circular pertinente del Banco de España. Pues bien, del anterior apartado de la presente sentencia resulta que la ausencia de una indicación fiable a este respecto puede comprometer la accesibilidad de la correspondiente información para un consumidor medio”.
Lo anterior implica, que no le corresponde al consumidor medio investigar dónde aparecen estos datos, es el profesional en este caso quien debe informarle y además probar que ha dado esta información. Esto obliga al banco a ofrecer al consumidor toda la información previa necesaria para que pueda entender el funcionamiento concreto empleado para calcular el IRPH.
En relación con la abusividad señala que: «la eventual existencia de un desequilibrio en detrimento del consumidor derivado de una cláusula de este tipo depende esencialmente, en definitiva, no del propio índice de referencia, sino del tipo de interés que resulta efectivamente de esta cláusula«.
¿Cuánto puedo recuperar como consecuencia de la inclusión de esta cláusula en la hipoteca?
Las cantidades varían en función de cada hipoteca, pero son cantidades que pueden suponer una cantidad muy importante en el préstamo hipotecario. Por lo tanto, no lo dudes, contacta con nosotros, te ayudaremos y brindaremos el mejor asesoramiento legal al respecto.
CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO EN PRÉSTAMOS PERSONALES
Es habitual en el día a día, que para obtener financiación acudamos a las entidades financieras para obtener préstamos personales, sin mucha complicación y en gran número de ocasiones sin tener en cuenta las cláusulas del contrato que estamos firmando.
En un primer momento estos préstamos personales aparentemente pueden parecer muy interesantes para el cliente ya que permiten la posibilidad de obtener grandes sumas de dinero para una disposición inmediata, a devolver en largos periodos de tiempo.
La redacción e inclusión de este tipo de cláusulas de forma unilateral y no negociada individualmente por el cliente no van a ser consideradas abusivas por parte de nuestros tribunales. Pero no todas las cláusulas redactadas por las entidades financieras son válidas.
Una de las cláusulas más perjudiciales para los intereses del consumidor, es la del vencimiento anticipado. La facultad por parte del banco de resolver anticipadamente un contrato ante un determinado número de cuotas impagadas en préstamos de larga duración.
De esta forma, la sección 1o del Tribunal Supremo resolvió en la STS 336/2020 resolución 101/2020 de 12 de febrero que:
“esta sala no ha negado la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado, siempre que estuviera claramente determinado en el contrato en qué supuestos se podría dar lugar a dicho vencimiento, sin que ello pudiera quedar al arbitrio del prestamista, en contravención de lo dispuesto en el art. 1256 CC (sentencias 506/2008, de 4 de junio; o 792/2009, de 16 de diciembre).”
“la posible abusividad provendría de los términos en que la condición general
predispuesta permita el vencimiento anticipado, no de la mera previsión del vencimiento anticipado.”
“la circunstancia de que tal cláusula no haya llegado a aplicarse no se opone por sí sola a que el juez nacional deduzca todas las consecuencias oportunas del carácter abusivo de la cláusula en cuestión”.
Conclusión, ante la dificultad de un consumidor de poder discernir si esta cláusula
predispuesta en un contrato de préstamo personal puede llegar a considerarse abusiva, si recibes una reclamación judicial por un préstamo personal aplicando la cláusula del vencimiento anticipado por el impago de varias cuotas consecutivas en préstamos de larga duración, consulta con un profesional para poder obtener un mejor asesoramiento en tu caso concreto.
Del Vas Abogados 